Tháng 8-2009, anh Nguyễn Chiến Thắng mua của anh H. một căn nhà ba tầng ở TP Bắc Ninh. Căn nhà đang được thế chấp tại một ngân hàng. Anh Thắng đã cùng anh H. đến ngân hàng thanh toán nợ, được ngân hàng thanh lý hợp đồng, trả giấy tờ nhà đất. Sau đó, anh Thắng mang giấy tờ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xin xóa thế chấp và đã được xác nhận. Cùng ngày, hai bên ra phường làm thủ tục mua bán và được phường xác nhận… Gần một năm sau, Chi cục Thi hành án TP Bắc Ninh đã ra quyết định kê biên căn nhà của anh Thắng với lý do để bảo đảm việc thi hành án của anh H., chủ cũ.

Tháng 7-2008, bà Phạm Thị Hải Hường ngụ quận 10 (TP.HCM) làm đầy đủ thủ tục mua căn nhà của bà C. tại TP Vũng Tàu và đã được cấp chủ quyền. Gần một năm sau, bà Hường nhận được thông báo của Chi cục Thi hành án dân sự TP Vũng Tàu là sẽ kê biên căn nhà để đảm bảo thi hành án. Khiếu nại, bà Hường biết bà C. là người phải thi hành án trong một bản án. Bà Hường khiếu nại tiếp thì được Tổng cục Thi hành án dân sự (Bộ Tư pháp) trả lời là Chi cục Thi hành án TP Vũng Tàu đã làm đúng quy định. Theo đó, Thông tư liên tịch 12 hướng dẫn đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định của tòa, người phải thi hành án chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì chấp hành viên có quyền kê biên tài sản và có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền hủy bỏ giao dịch đó. Người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện yêu cầu tòa hủy bỏ giao dịch…

Tháng 1-2007, bà Đào Thị Kim Chi mua một căn nhà của bà Nh. ở quận Gò Vấp (TP.HCM). Việc mua bán được làm hợp đồng, có công chứng. Sau đó, bà Chi đã thực hiện hết nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và đóng lệ phí trước bạ. Vì căn nhà mới chỉ có giấy trắng nên bà đến UBND quận Gò Vấp nộp đơn đề nghị cấp giấy hồng. Một thời gian sau, bà tá hỏa khi được UBND quận cho biết căn nhà đã bị cơ quan thi hành án quận ngăn chặn chuyển nhượng, mua bán từ 10 năm trước. Tìm hiểu, bà Chi mới biết căn nhà trước đây thuộc quyền sở hữu của anh trai bà Nh. (đã mất), vốn là người phải thi hành án trong một vụ án khác. Không hiểu sao văn bản ngăn chặn của cơ quan thi hành án lại không được phòng công chứng biết nên vẫn cho bà mua nhà của bà Nh.

Rất thiệt thòi cho người mua!

Trong công việc, chúng tôi từng gặp một số trường hợp tương tự như vụ mà Pháp Luật TP.HCM phản ánh nhưng chúng tôi không có cách xử lý khác. Về cá nhân, tôi thấy tình trạng này rõ ràng đã gây nhiều thiệt thòi cho những người mua tài sản ngay tình vì tài sản của họ được pháp luật bảo hộ. Thông tư liên tịch 12 cho họ quyền khởi kiện người bán tài sản để yêu cầu hủy bỏ giao dịch nhưng làm vậy lại càng phát sinh những mối quan hệ rắc rối thêm cho các cơ quan tố tụng.

Hiện nay, Bộ Tư pháp – TAND Tối cao – VKSND Tối cao vừa ban hành Thông tư liên tịch 14 hướng dẫn thủ tục và phối hợp liên ngành trong việc thi hành án. Tuy nhiên, các khiếm khuyết vẫn chưa được thông tư mới khắc phục. Vì vậy, tôi mong muốn cơ quan có thẩm quyền sớm sửa đổi, có hướng dẫn khác cho phù hợp để không còn xung đột với Bộ luật Dân sự hiện hành. Không chỉ phải phù hợp với luật, các hướng dẫn cũng cần phải bắt kịp tốc độ phát triển của xã hội, có như vậy mới tạo điều kiện tốt nhất cho cơ quan thi hành án thực thi nhiệm vụ.

Ông VÕ THÀNH DANH, Chi cục trưởng Chi cục Thi hành án dân sự quận 8 (TP.HCM)

Quá bất hợp lý

Mới đây, Thông tư liên tịch 14 hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự có hiệu lực pháp luật thay thế Thông tư liên tịch 12 nhưng nội dung cũng không khác là mấy.

Sự bất hợp lý của cả hai thông tư này là chưa quy định rõ ràng về việc kê biên tài sản mà người phải thi hành án đã bán sau khi có bản án, quyết định của tòa. Nếu tài sản mà người phải thi hành án không được bản án, quyết định của tòa đưa vào diện được dùng để thi hành án thì họ được quyền bán nếu như không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Vì vậy, giao dịch giữa người phải thi hành án và người thứ ba là hoàn toàn hợp pháp. Cho phép chấp hành viên được quyền kê biên những tài sản này, vô hình trung thông tư đã lấn át luôn cả Bộ luật Dân sự. Thiết nghĩ, cần phải có hướng dẫn khác rõ ràng hơn, cụ thể hơn để không mâu thuẫn với luật và đảm bảo quyền lợi ngay tình cho người mua tài sản.

Luật sư PHẠM VĂN VUI, Đoàn Luật sư tỉnh Bình Phước

Dễ lạm quyền

Thông tư liên tịch 12 ra đời để hướng dẫn thi hành Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1993. Năm 2004, khi Pháp lệnh Thi hành án mới được ban hành, đúng ra các cơ quan chức năng phải hủy bỏ Thông tư liên tịch 12 và thay thế bằng thông tư mới thì lại không làm.

Về mặt hiệu lực pháp lý, theo tôi, ngay từ năm 2004, Thông tư liên tịch 12 đã không còn hiệu lực. Chỉ vì chưa có thông tư mới thay thế mà các chấp hành viên vẫn áp dụng Thông tư liên tịch 12 suốt từ năm 2004 đến khi Thông tư liên tịch 14 ra đời mới đây (hướng dẫn thi hành Luật Thi hành án dân sự 2009) là gây thiệt thòi cho các đương sự.

Về mặt nội dung, tôi được biết có nhiều vụ sau khi kê biên, các chấp hành viên đã động viên người mua… trả nợ giùm người bán để cho xong chuyện. Trong khi đó, lỗi không ngăn chặn kịp thời việc tẩu tán tài sản là lỗi của chấp hành viên. Vì vậy, ở góc độ nào đó, hướng dẫn trong Thông tư liên tịch 12 và mới đây là Thông tư liên tịch 14 sẽ dễ dẫn đến tình trạng lạm quyền của chấp hành viên.

Luật gia KHÁNH TOÀN, quận 2, TP.HCM

Thông tư mới chưa ổn

Hướng dẫn trong Thông tư liên tịch 12 là sai so với quy định của Bộ luật Dân sự bởi thông tư không thể phủ nhận quyền dân sự được pháp luật dân sự xác nhận.

Thông tư liên tịch 14 thay thế Thông tư liên tịch 12 chỉ khác ở chỗ có thêm câu “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Cụm từ này rất mơ hồ, dẫn đến việc ai muốn hiểu thế nào cũng được. Trong khi thi hành án, chấp hành viên có thể căn cứ vào cụm từ này để không kê biên đối với trường hợp của người mua như báo phản ánh. Nhưng cũng có thể chấp hành viên vẫn kê biên vì cụm từ này không nói rõ được thế nào là pháp luật có quy định khác. Do đó, các cơ quan chức năng cần phải ngồi lại, có hướng sửa nhằm tránh gây thiệt hại cho người mua tài sản ngay tình.

Luật sư NGUYỄN THANH LƯƠNG, Đoàn Luật sư tỉnh Bến Tre

Chấp hành viên phải có trách nhiệm hơn

Theo tôi, khi soạn thảo Thông tư liên tịch 12 và Thông tư liên tịch 14 mới đây, ý chí của cơ quan chủ trì là nhằm ngăn chặn việc tẩu tán tài sản nhưng thực tế áp dụng thì lại gây tác dụng ngược, làm thiệt thòi cho những người mua tài sản ngay tình.

Chúng ta cần xác định mốc thời điểm chuyển dịch tài sản để nâng cao trách nhiệm của cán bộ thi hành pháp luật. Chẳng hạn, nếu việc chuyển dịch tài sản xảy ra trong khi tòa thụ lý vụ kiện thì thẩm phán phải đánh giá nhanh tính chất vụ việc để áp dụng biện pháp kê biên, không cho người phải thi hành án kịp thời tẩu tán. Đặc biệt, các chấp hành viên phải nâng cao trách nhiệm hơn nữa. Để ngăn chặn việc đương sự tẩu tán tài sản, họ phải can thiệp sớm bằng cách thông báo đến các cơ quan liên quan không cho chuyển dịch.

Tham khảo các bài viết tư vấn báo dân trí của các luật sư:

(Dân trí)-Thủ tục chấm dứt hợp đồng do hết tuổi lao động - Thủ tục thành lập công ty cổ phần

(Dân trí)-Thủ tục thành lập công ty TNHH - Thủ tục xin giấy phép lao động cho người nước ngoài tại Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục mua bán, sát nhập doanh nghiệp - Thủ tục đơn phương xin ly hôn

(Dân trí)- Điều kiện việt kiều được mua nhà Việt Nam - Thủ tục giải thể doanh nghiệp

(Dân trí)- Thủ tục tặng, cho tài sản cho người thân -Thủ tục ly hôn với người nước ngoài

(Dân trí)- Điều kiện thành lập trường mầm non có vốn đầu tư nước ngoài -Thời hiệu khởi kiện về chia di sản thừa kế

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi trụ sở công ty cổ phần - Điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần tại các doanh nghiệp Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi vốn điều lệ công ty cổ phần -Thủ tục kết hôn với người nước ngoài

(Dân trí)-Thủ tục làm giấy phép tổ chức chương trình khuyến mại -Thủ tục Công chứng hợp đồng ủy quyền

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi cổ đông sáng lập công ty cổ phần - Chia tách thửa đất phải đảm bảo đủ các điều kiện nào?

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi tên công ty Trách nhiệm hữu hạn - Quyền chia thừa kế nhà đất

(Dân trí)-Thủ tục hủy bỏ hợp đồng công chứng - Quy định về trường hợp mất năng lực hành vi dân sự

Liên kết Xem thêm + trao đổi:

Là một trong những Công ty luật có đội ngũ Luật sư đông đảo và hoạt động trong nhiều lĩnh vực, chúng tôi tư vấn và tham gia với vai trò luật sư, người đại diện khi khách hàng Ly hôn tư vấn các vấn đề liên quan tới  thủ tục ly hôn - ly hôn đơn phương,  Tranh chấp quyền nuôi con -  Phân chia tài sản, Chúng tôi tham gia hoà giải và tư vấn.

Lĩnh vực đất đai, chúng tôi có các hoạt động tư vấn như:sang tên sổ đỏ , tư vấn luật đất đai ngoài ra lĩnh vực lao động, chúng tôi có các bài viết tư vấn luật lao động trên các phương tiện báo, website..

Lĩnh vực doanh nghiệp và đầu tư, chúng tôi có các luật sư giỏi tham gia Tư vấn đầu tư , tư vấn đầu tư nước ngoài tại việt nam là một hoạt động thu hút nguồn vốn đầu tư, vì vậy việc tư vấn tốt sẽ mang lại nhiều giá trị tư vấn luật đầu tư

Dịch thuật là một hoạt động bao gồm việc luận giải ý nghĩa của một đoạn văn trong một ngôn ngữ nào đó - văn nguồn - và chuyển sang một ngôn ngữ khác,  Dịch thuật công chứng.

Luật sư TRƯƠNG XUÂN TÁM, ủy viên Ban Chấp hành Liên đoàn Luật sư Việt Nam

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM