Phí công chứng hợp đồng thế chấp là khoản tiền người yêu cầu công chứng phải nộp khi công chứng hợp đồng dùng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ. Mức phí không phải lúc nào cũng tính theo số tiền vay; tùy nội dung hợp đồng, căn cứ tính có thể là giá trị tài sản thế chấp hoặc giá trị khoản vay. Bài viết dưới đây cập nhật cách tính áp dụng năm 2026 và các chi phí thường gặp.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung. Mức thu thực tế còn phụ thuộc hồ sơ, giá trị được ghi nhận trong hợp đồng và thù lao dịch vụ đã được tổ chức hành nghề công chứng niêm yết.
Căn cứ pháp lý về phí công chứng hợp đồng thế chấp
Việc công chứng hợp đồng thế chấp hiện được thực hiện theo Luật Công chứng số 46/2024/QH15 và pháp luật dân sự, đất đai có liên quan. Mức thu phí công chứng được xác định theo Thông tư 257/2016/TT-BTC, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC.
Theo quy định về mức thu, phí công chứng hợp đồng thế chấp tài sản được tính trên giá trị tài sản. Trường hợp trong hợp đồng thế chấp có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay. Đây là điểm cần đọc kỹ trước khi ước tính chi phí.
Phí công chứng hợp đồng thế chấp năm 2026 tính thế nào?
Bảng mức thu theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng
| Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng | Mức thu |
|---|---|
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| Trên 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng |
| Trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng | 1.000.000 đồng + 0,06% phần giá trị vượt 1 tỷ đồng |
| Trên 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng | 2.200.000 đồng + 0,05% phần giá trị vượt 3 tỷ đồng |
| Trên 5 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3.200.000 đồng + 0,04% phần giá trị vượt 5 tỷ đồng |
| Trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5.200.000 đồng + 0,03% phần giá trị vượt 10 tỷ đồng |
| Trên 100 tỷ đồng | 32.200.000 đồng + 0,02% phần vượt 100 tỷ đồng; tối đa 70.000.000 đồng/trường hợp |
Ví dụ cách tính phí công chứng thế chấp
Ví dụ 1: Hợp đồng thế chấp ghi khoản vay 800 triệu đồng. Phí công chứng dự kiến là 800 triệu đồng × 0,1% = 800.000 đồng.
Ví dụ 2: Hợp đồng thế chấp ghi khoản vay 2,5 tỷ đồng. Phí công chứng dự kiến là 1.000.000 đồng + (1,5 tỷ đồng × 0,06%) = 1.900.000 đồng.
Ví dụ 3: Hợp đồng không ghi giá trị khoản vay nhưng tài sản thế chấp được xác định là 4 tỷ đồng. Phí dự kiến là 2.200.000 đồng + (1 tỷ đồng × 0,05%) = 2.700.000 đồng.
Các ví dụ trên chỉ phản ánh phí công chứng theo biểu phí. Nếu giá trị do các bên kê khai thấp hơn giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại thời điểm công chứng thì việc tính phí có thể căn cứ theo giá do cơ quan nhà nước quy định.
Ngoài phí công chứng còn phải trả khoản nào?
Tổng số tiền khách hàng thanh toán tại tổ chức hành nghề công chứng có thể bao gồm:
- Thù lao công chứng: chi phí soạn thảo hợp đồng, đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ hoặc công việc khác liên quan. Mức thù lao phải được niêm yết công khai.
- Chi phí khác: phát sinh khi người yêu cầu đề nghị xác minh, giám định, công chứng ngoài trụ sở hoặc thực hiện công việc theo yêu cầu riêng.
- Phí đăng ký biện pháp bảo đảm: là khoản riêng khi đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền, không phải phí công chứng.
Người yêu cầu nên đề nghị lập phiếu thu và phân tách rõ phí công chứng, thù lao công chứng cùng các chi phí khác. Nếu người ký không thể đến trụ sở vì lý do chính đáng, có thể tham khảo quy định về công chứng ngoài trụ sở.
Ai phải nộp phí công chứng hợp đồng thế chấp?
Cá nhân, tổ chức yêu cầu công chứng là người có nghĩa vụ nộp phí. Trong thực tế vay vốn, bên vay và tổ chức tín dụng có thể thỏa thuận bên chịu chi phí. Vì vậy, trước khi ký, các bên nên kiểm tra hợp đồng tín dụng và thỏa thuận về phí để tránh nhầm lẫn.
Phí công chứng khác với chi phí định giá tài sản, phí đăng ký thế chấp, phí bảo hiểm và các khoản dịch vụ ngân hàng. Không nên cộng tất cả các khoản này rồi gọi chung là “phí công chứng”.
Hồ sơ thường cần khi công chứng hợp đồng thế chấp
- Dự thảo hợp đồng thế chấp hoặc thông tin giao dịch để công chứng viên soạn thảo;
- Căn cước hoặc giấy tờ tùy thân còn giá trị của các bên;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản;
- Giấy tờ về tình trạng hôn nhân, tài sản chung hoặc tài sản riêng khi cần thiết;
- Hợp đồng tín dụng, văn bản ủy quyền và hồ sơ pháp lý của tổ chức đối với từng trường hợp.
Nếu tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng, việc định đoạt thường cần sự thỏa thuận của cả hai. Với trường hợp nhà đất của cha mẹ, bạn có thể xem thêm bài tặng cho con nhà đất có cần giấy đăng ký kết hôn không.
Một số câu hỏi thường gặp
Phí công chứng thế chấp tính theo khoản vay hay giá trị tài sản?
Thông thường tính theo giá trị tài sản thế chấp. Nếu hợp đồng thế chấp có ghi giá trị khoản vay thì tính theo giá trị khoản vay. Công chứng viên sẽ căn cứ hồ sơ và nội dung hợp đồng cụ thể để xác định.
Công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung có tính lại toàn bộ phí không?
Nếu sửa đổi, bổ sung làm tăng giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng thì phí được tính trên phần giá trị tăng thêm. Trường hợp sửa đổi nội dung không làm thay đổi giá trị, mức thu áp dụng theo nhóm việc công chứng hợp đồng, giao dịch không theo giá trị.
Phí công chứng và phí đăng ký thế chấp có phải một khoản không?
Không. Phí công chứng trả cho tổ chức hành nghề công chứng để chứng nhận hợp đồng; phí đăng ký biện pháp bảo đảm phát sinh khi đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền.
Kết luận
Để tính đúng phí công chứng hợp đồng thế chấp năm 2026, cần xác định hợp đồng có ghi giá trị khoản vay hay không, giá trị tài sản được dùng làm căn cứ và các dịch vụ bổ sung. Việc chuẩn bị đủ giấy tờ ngay từ đầu giúp hạn chế đi lại và phát sinh chi phí.
Nếu cần kiểm tra hồ sơ, dự tính chi phí hoặc hỗ trợ thủ tục công chứng thế chấp, hãy liên hệ Luật Đại Việt – Hotline 0933.668.166 để được tư vấn theo trường hợp cụ thể. Xem thêm các nội dung tại chuyên mục Công chứng.