“Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì phải có xác nhận của Ban quản lý khi công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao”.

Trước thời điểm này các Phòng công chứng được giao chứng nhận hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

Nhưng sau khi Nghị định17/2006/NĐ-CP có hiệu lực, thẩm quyền chứng nhận các loại hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được giao về cho Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khi công nghệ cao. Và các tổ chức này đã thực hiện việc xác nhận các loại hợp đồng này từ đó cho đến khi Nghị định 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 có hiệu lực.

Điều 17 Nghị định 04/2013/NĐ-CP ngày 17/01/2013 đã quy định:

“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng giao dịch về bất động sản theo điều 37 Luật công chứng, bao gồm cả các hợp đồng, giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở”.

Sau khi Nghị định 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 có hiệu lực việc công chứng các hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được chuyển về cho tổ chức hành nghề công chứng. Quy định tại khoản 1 điểm 1 mục 10 điều 2 của nghị định 17 hết hiệu lực thi hành, thẩm quyền xác nhận hợp đồng của Ban quản lý theo điều này không còn hiệu lực.

Để bảo đảm việc công chứng đáp ứng quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp trong KCN nhanh chóng, thuận lợi và đúng pháp luật, bảo đảm an toàn pháp lý, chúng ta cần phải hiểu rõ các quy định liên quan và cũng với mục đích ấy thì phải nghiên cứ kỹ lại các quy định của pháp luật trước đây sơ với hiện nay để hiểu đúng và áp dụng pháp luật khi thực hiện công chứng các loại hợp đồng.

Trước khi luật đất đai 2003, thì Điều 27 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001) quy định:

“Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất với tổ chức tín dụng Việt Nam khi có một trong các điều kiện sau:

1. Đất do Nhà nước giao có thu tiền;

2. Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp;

3. Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó;

4. Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền đất đó”.

Và việc thế chấp phải được Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính – Nhà đất xác nhận được thế chấp thì bên thế chấp và bên nhận thế chấp mới được tiến hành ký kết hợp đồng thế chấp và sau đó tiến hành đăng ký thế chấp (Điều 29 Nghị định 17/1999/NĐ-CP).

Như vậy, theo Luật đất đai năm 1993 và văn bản hướng dẫn thi hành thì Phòng công chứng không thực hiện công chứng các hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung và việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nói riêng (không phân biệt của cá nhân hay tổ chức).

Tuy  nhiên tại Khoản 6 Điều 90 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “ Người thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì tổ chức kinh tế có các quyền quy định tại Điều 110 của Luật này, hộ gia đinh, cá nhân có các quyền quy định tại Điều 113 của Luật này”.

Nhưng khi xem xét tổng thể các quy định của Luật đất đai năm 2003 thì quy định này thuộc Chương III-Chế độ sử dụng các loại đất, tức là chỉ quy định chung về địa vị pháp lý của người sử dụng đất nói chung khi họ được quyền sử dụng loại đất nào, còn để xác định người sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ gì được Luật đất đai quy định thì phải căn cứ vào “Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” tại Chương IV của Luật đất đai năm 2003.

Theo đó, Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê như sau:

“1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;

b) Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;

c) Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

đ) Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này.

2. Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ như quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Nhà nước đã xác định lại rõ ràng hơn quyền của người thuê đất và người được giao đất với bản chất pháp lý và khác nhau, trong đó người thuê đất thì đất đó chỉ là đất thuê của người khác để sử dụng trong thời hạn thuê không phải là đất của họ nên cũng không được quyền thế chấp, chuyển nhượng đất đó.

Theo chúng tôi, quy định về thế chấp quyền sử dụng đất thuê là những quy định mang tính chất quá độ cho những gì Luật đất đai 1993 đã được áp dụng, nay chúng ta phải tiếp tục thực hiện để bảo đảm tính ổn định về chính sách và những gì đã được pháp luật quy định, nay có quy định khác đi thì vẫn phải có sự kế thừa và tiếp tục thực hiện đối với các trường hợp đã được thuê/thuê lại quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 1993 nên quy định này chỉ áp dụng đối với những trường hợp thuê đất trước ngày 01/7/2004. Còn từ sau ngày 01/7/2004 thì người thuê đất phải thực hiện theo đúng quy định của Luật đất đai hiện hành.

Nếu hiểu và áp dụng theo hướng dẫn tại Mục 2 khoản 5 Thông tư 01/2005/TT-BTNMT “Tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại Khu công nghiệp và các khu vực tương tự trong khu kinh tế, khu công nghệ cao theo quy định tại điểm d khoản 5 điều 41 của Nghị định 181 (gọi chung là khu công nghiệp) mà trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền cho thuê lại đất đã được đầu tư xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định tại điểm d khoản 111 của Luật đất đai; nếu người thuê lại đất đã trả tiền cho cả thời gian thuê lại đất thì người thuê lại đất được thế chấp hoặc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” thì sẽ không ổn về mặt pháp lý khi đây là hướng dẫn thực hiện Điều 41 Nghị định 181, nhưng Điều 41 đã hủy bỏ theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 88/2009. Theo Điều 80 Luật ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn này không thể làm căn cứ pháp lý để thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại.

Thực tế này (theo tìm hiểu của chúng tôi) tại các tổ chức hành nghề công chứng tại TP Hồ Chí Minh đều đang gặp lúng túng.

Tham khảo các bài viết tư vấn báo dân trí của các luật sư:

(Dân trí)-Thủ tục chấm dứt hợp đồng do hết tuổi lao động - Thủ tục thành lập công ty cổ phần

(Dân trí)-Thủ tục thành lập công ty TNHH - Thủ tục xin giấy phép lao động cho người nước ngoài tại Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục mua bán, sát nhập doanh nghiệp - Thủ tục đơn phương xin ly hôn

(Dân trí)- Điều kiện việt kiều được mua nhà Việt Nam - Thủ tục giải thể doanh nghiệp

(Dân trí)- Thủ tục tặng, cho tài sản cho người thân -Thủ tục ly hôn với người nước ngoài

(Dân trí)- Điều kiện thành lập trường mầm non có vốn đầu tư nước ngoài -Thời hiệu khởi kiện về chia di sản thừa kế

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi trụ sở công ty cổ phần - Điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần tại các doanh nghiệp Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi vốn điều lệ công ty cổ phần -Thủ tục kết hôn với người nước ngoài

(Dân trí)-Thủ tục làm giấy phép tổ chức chương trình khuyến mại -Thủ tục Công chứng hợp đồng ủy quyền

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi cổ đông sáng lập công ty cổ phần - Chia tách thửa đất phải đảm bảo đủ các điều kiện nào?

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi tên công ty Trách nhiệm hữu hạn - Quyền chia thừa kế nhà đất

(Dân trí)-Thủ tục hủy bỏ hợp đồng công chứng - Quy định về trường hợp mất năng lực hành vi dân sự

Liên kết Xem thêm + trao đổi:

Là một trong những Công ty luật có đội ngũ Luật sư đông đảo và hoạt động trong nhiều lĩnh vực, chúng tôi tư vấn và tham gia với vai trò luật sư, người đại diện khi khách hàng Ly hôn tư vấn các vấn đề liên quan tới  thủ tục ly hôn - ly hôn đơn phương,  Tranh chấp quyền nuôi con -  Phân chia tài sản, Chúng tôi tham gia hoà giải và tư vấn.

Lĩnh vực đất đai, chúng tôi có các hoạt động tư vấn như:sang tên sổ đỏ , tư vấn luật đất đai ngoài ra lĩnh vực lao động, chúng tôi có các bài viết tư vấn luật lao động trên các phương tiện báo, website..

Lĩnh vực doanh nghiệp và đầu tư, chúng tôi có các luật sư giỏi tham gia Tư vấn đầu tư , tư vấn đầu tư nước ngoài tại việt nam là một hoạt động thu hút nguồn vốn đầu tư, vì vậy việc tư vấn tốt sẽ mang lại nhiều giá trị tư vấn luật đầu tư

Dịch thuật là một hoạt động bao gồm việc luận giải ý nghĩa của một đoạn văn trong một ngôn ngữ nào đó - văn nguồn - và chuyển sang một ngôn ngữ khác,  Dịch thuật công chứng

Dịch vụ kế toán , dịch vụ kế toán thuế phù hợp với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, dịch vụ kế toán doanh nghiệp phát triển ở các tp, dịch vụ kế toán tại Hà Nội, ngoài ra lĩnh vực thuế chúng tôi cũng nhận và tư vấn chuyên sâu: dịch vụ kế toán thuế trọn gói tại hà nội , dịch vụ kế toán thuế tại hà nội, với nhiều năm tư vấn và thực hiện dịch vụ, chúng tôi đã phát triển, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp tiết kiệm chi phí, dịch vụ kế toán tại tphcm, cũng như dịch vụ kế toán tại đà nẵng. Các hoạt động như dịch vụ quyết toán thuế, dịch vụ làm báo cáo tài chính.

Quản lý nhà hàng, đào tạo quản lý nhà hàng với sự hỗ trợ của Ban khởi nghiệp Quốc gia (VCCI), Công ty Refber Việt Nam và Công ty Giải pháp Nhân sự Việt Nam phối hợp với Trường Trung cấp nghề nấu ăn và nghiệp vụ khách sạn Hà Nội

Bạn muốn có một website để phục vụ kinh doanh, IT Việt Nam là đơn vị chuyên tư vấn, Thiết kế website: Tư vấn thiết kế website chuẩn SEO, hỗ trợ tư vấn tối ưu công cụ tìm kiếm: Google, Cốc Cốc, Bing... Với gói thiết kế website giá rẻ, chúng tôi tin rằng tất cả mọi người có thể sở hữu một website để kinh doanh.