1. Tình hình chung:

Nhà ở không chỉ là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình, nhà ở cũng được coi là điều kiện cần thiết đứng thứ ba sau ăn và mặc để giúp con người có thể yên tâm tham gia lao động, tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Đối với người nước ngoài có nhu cầu vào đầu tư làm ăn, học tập và sinh sống tại Việt Nam thì vấn đề nhà ở cũng là một trong những mối quan tâm hàng đầu của họ khi vào Việt Nam.

Hiện nay, số lượng người nước ngoài vào Việt Nam làm việc và sinh sống ngày càng nhiều thông qua nhiều con đường khác nhau. Kể từ khi Việt Nam thực hiện công cuộc đổi mới, với chính sách đa phương hoá, Nhà nước Việt Nam muốn là bạn với tất cả các nước trên thế giới thì nước ta đã là điểm đến của nhiều người nước ngoài, không chỉ là việc các nước mở Đại sứ quán, Lãnh sự quán để tăng cường hợp tác với Việt Nam, thúc đẩy đầu tư vào Việt Nam mà còn hợp tác trong nhiều lĩnh vực như y tế, giao dục, văn hoá, khoa học – kỹ thuật…Xu hướng này đã tạo thành bức tranh đa dạng, phong phú về tình hình người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam.

Theo thống kê từ năm 2004 đến hết năm 2007 đã có khoảng hơn 80.000 người vào Việt Nam làm ăn, học tập và sinh sống, trong đó có khoảng gần 25.000 người vào Việt Nam làm ăn theo con đường hợp tác đầu tư, khoảng 1.600 người vào Việt Nam làm việc cho các Cơ quan đại diện nước ngoài, các Tổ chức quốc tế và hơn 54.000 người nước ngoài vào Việt Nam sinh sống và làm việc trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hoá thể thao, kinh tế. Tính đến hết năm 2007 đã có hơn 60 Đại sứ quán và hơn 30 Tổng Lãnh sự quán có trụ sở tại Việt Nam, trong số khoảng 1.600 người nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực ngoại giao tại Việt Nam thì có khoảng gần 1.400 người làm việc cho các Đại sứ quán và hơn 200 người đang làm việc trong các Lãnh sự quán. Ngoài số lượng nêu trên thì còn có khoảng hơn 30 người nước ngoài đang làm việc cho 16 Tổ chức quốc tế đang hoạt động tại Việt Nam (bao gồm Tổ chức của Liên Hiệp quốc như UNICEF, UNPA, UNDP…, các Tổ chức quốc tế khác như Ngân hàng thế giới WB, Ngân hàng Châu á ADB, Quỹ tiền tệ quốc tế IMF…).

Trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, tính từ năm 1988 đến hết năm 2007 cả nước có khoảng 9.500 dự án với tổng vốn đăng ký đầu tư hơn 98 tỷ đô la Mỹ, trong đó dự án 100% vốn nước ngoài chiếm hơn 6.000 dự án, dự án liên doanh khoảng hơn 2.000 dự án. Các địa phương có nhiều dự án đầu tư nước ngoài là Tp Hồ Chí Minh có hơn 2.000 dự án với khoảng gần 16 tỷ USD; Tp Hà Nội có khoảng 800 dự án với hơn 10 tỷ USD; Đồng Nai có khoảng 800 dự án với hơn 9 tỷ USD USD, Bình Dương có hơn 1200 dự án đầu tư với hơn 6 tỷ USD…

2. Các quan điểm của Đảng và nhà nước ta được thể hiện trong Nghị quyết về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

a) Cụ thể hoá chủ trương, đường lối của Đảng về việc chủ động hội nhập kinh tế quốc tế theo hướng đa phương hoá, đa dạng hoá, tranh thủ mọi thời cơ để phát triển đất nước trên nguyên tắc giữ vững độc lập tự chủ và định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ quyền quốc gia và bản sắc văn hoá dân tộc; tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài hoạt động kinh doanh tại Việt nam.

b) Tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài tham gia đầu tư, các chuyên gia, các nhà khoa học, các nhà quản lý giỏi có điều kiện sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt nam. Tạo điều kiện để các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt nam có điều kiện tạo chỗ ở ổn định cho người lao động đang làm việc trong các doanh nghiệp đó (không phân biệt người trong nước hay người nước ngoài), góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội;

c) Góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở và bất động sản phát triển trên nguyên tắc bảo đảm ổn định, minh bạch và lành mạnh, góp phần tạo bộ mặt đô thị hiện đại, văn minh. Chính sách này được ban hành phải có tác dụng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, vừa làm tăng cung, vừa làm tăng cầu về bất động sản;

d) Chính sách về nhà ở cho người nước ngoài phải phù hợp với các nguyên tắc của pháp luật Việt nam và các điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc gia nhập; đảm bảo tính công khai, minh bạch, không gây phiền hà, không tạo cơ chế xin – cho khi thực hiện chính sách;

e) Do đây là chính sách lớn, nhạy cảm vì vậy phải có quy định chặt chẽ và bước đi thích hợp, bảo đảm phù hợp với điều kiện chính trị, kinh tế- xã hội của nước ta trong từng thời kỳ. Trước mắt chỉ làm thí điểm trong một thời gian nhất định, sau đó sẽ thực hiện tổng kết, rút kinh nghiệm để hoàn thiện chính sách, bảo đảm thực hiện chính sách có hiệu quả.

3. Về đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Quốc hội mới chỉ cho phép 05 nhóm đối tượng sau đây được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể là:

a) Cá nhân người nước ngoài vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp (bao gồm cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) thuê giữ các chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó.

b) Cá nhân người nước ngoài có công đóng góp với đất nước được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

c) Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế – xã hội có bằng đại học hoặc tương đương trở lên, những người có kiến thức, kỹ năng đặt biệt mà Việt Nam có nhu cầu.

d) Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam.

e) Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật đầu tư có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở. Các doanh nghiệp này bao gồm: doanh nghiệp liên doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài với nhà đầu tư trong nước, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp có người nước ngoài làm việc trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh.

4.Điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo quy định của Nghị quyết số 19/2008/QH12 thì 5 loại đối tượng nêu trên chỉ được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Đối với cá nhân thì phải đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, được cơ quan công an có thẩm quyền cho phép cư trú tại Việt Nam từ 01 năm trở lên và không thuộc diện được miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự. Việc xác định người nước ngoài có đủ điều kiện này phải thông qua các loại giấy tờ như Hộ chiếu, Thẻ thường trú hoặc Thẻ tạm trú, trong đó Hộ chiếu là để chứng minh có thuộc diện miễn trừ ngoại giao hay không, nếu là Hộ chiếu ngoại giao thì không được mua nhà ở, Thẻ tạm trú hoặc Thẻ thường trú là để chứng minh thời gian được phép cư trú tại Việt Nam, theo đó Thẻ tạm trú sẽ được cấp cho người được phép cư trú trong thời hạn 01 năm, Thẻ thường trú cấp cho người được phép cư trú trong thời hạn 03 năm…

- Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ tương ứng với Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh có hoạt động đầu tư tại Việt Nam.

- Nhà ở được mua và sở hữu phải là căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại.

5. Về thủ tục mua bán và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Để bảo đảm sự bình đẳng trong thủ tục mua nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Nghị quyết quy định thủ tục mua bán nhà ở của đối tượng này được áp dụng như đối với người trong nước, cụ thể là:

- Việc mua bán nhà ở phải thông qua hợp đồng mua bán được ký kết theo quy định của Luật Nhà ở. Trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở không phải công chứng, chứng thực; nếu mua nhà ở của cá nhân tại khu vực đô thị thì hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện, nếu mua nhà ở tại khu vực nông thôn thì hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã.

- Sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, các bên phải nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định cho Nhà nước, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở, Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán và bản sao có công chứng các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện và đúng đối tượng mua nhà ở đến Sở Xây dựng để làm thủ tục trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Nếu mua nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở thì bên bán có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nếu mua nhà ở của cá nhân thì các bên thoả thuận trách nhiệm nộp hồ sơ.

- Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà ở là 30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận đủ hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định: nếu cá nhân đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở thì cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân; nếu doanh nghiệp đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở thì cấp Giấy chứng nhận cho doanh nghiệp đó (không cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện của doanh nghiệp). Trường hợp người đại diện của doanh nghiệp (chủ doanh nghiệp) thuộc diện được mua nhà ở tại Việt Nam thì họ đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở theo tư cách cá nhân.

6. Về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

Theo quy định của Nghị quyết thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có một số hạn chế hơn về quyền sở hữu nhà ở so với công dân Việt Nam ở trong nước, cụ thể là:

a) Đối với cá nhân nước ngoài: thì chỉ được sở hữu 01 căn hộ trong cùng một thời điểm cư trú tại Việt Nam (tức là trong cùng một thời gian cư trú tại Việt Nam thì chỉ được mua và sở hữu một căn hộ chung cư). Thời hạn sở hữu căn hộ tối đa là 50 năm và chủ sở hữu chỉ được sử dụng để ở, không được cho thuê, không được sử dụng căn hộ đã mua vào các mục đích khác. Trường hợp đang có sở hữu căn hộ mà chủ sở hữu được thừa kế hoặc được tặng cho nhà ở khác thì chỉ được lựa chọn sở hữu 01 căn hộ trong dự án phát triển nhà ở thương mại.

Chủ sở hữu chỉ được bán hoặc tặng cho căn hộ đã mua sau thời hạn 01 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp vì lý do đặc biệt mà chủ sở hữu không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam như ốm đau phải xuất cảnh về nước trước thời hạn…thì được quyền bán hoặc tặng cho căn hộ trước thời hạn này.

Khi hết hạn thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải bán hoặc tặng cho căn hộ đã mua cho người khác, nếu không thực hiện quyền này thì sẽ bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và không được sử dụng nhà ở đã mua.

b) Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: thì được quyền mua và sở hữu một hoặc một số căn hộ chung cư tại các dự án phát triển nhà ở thương mại (có thể mua nhiều căn hộ) để cho người lao động (kể cả lao động của Việt Nam) đang làm việc trong doanh nghiệp đó ở. Thời hạn sở hữu căn hộ của doanh nghiệp tương ứng với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó. Cũng như đối với cá nhân nước ngoài, các doanh nghiệp không được cho thuê hoặc sử dụng căn hộ đã mua vào mục đích khác. Khi hết hạn đầu tư hoặc doanh nghiệp bị phá sản, giải thể thì căn hộ đã mua sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật doanh nghiệp, pháp luật phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.

c) Về nghĩa vụ của chủ sở hữu: các đối tượng được mua và sở hữu nhà ở phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Việt Nam như chấp hành các quy định của pháp luật về bảo đảm vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, về phòng chống cháy nổ, các quy định về cư trú, đi lại của người nước ngoài, thực hiện nghiêm chỉnh các quy định về giao dịch về nhà ở…

7. Về xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp, khiếu nại

a) Về xử lý vi phạm: Theo quy định của Nghị quyết thì các tổ chức, cá nhân nước ngoài nếu có hành vi vi phạm các quy định của Nghị quyết như mua nhà không đúng đối tượng, không đủ điều kiện hoặc giả mạo giấy tờ để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nếu sau khi được cấp Giấy chứng nhận mà bị phát hiện thì bị thu hồi Giấy chứng nhận và không được sử dụng nhà ở đã mua. Trường hợp người nước ngoài sử dụng hoặc cho người khác sử dụng nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình vào các hoạt động vi phạm luật pháp Việt Nam hoặc người nước ngoài bị trục xuất ra khỏi nước Việt Nam thì nhà ở đó được giải quyết theo quyết định của Toà án của Việt Nam và theo quy định của pháp luật Việt Nam.

b) Về giải quyết tranh chấp: Các tranh chấp về nhà ở sẽ được giải quyết theo các quy định của pháp luật về dân sự, tố tụng dân sự và các quy định khác có liên quan của Việt Nam. Các khiếu nại, tố cáo về nhà ở sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.

CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ SỞ TƯ PHÁP TPHCM

Tham khảo các bài viết tư vấn báo dân trí của các luật sư:

(Dân trí)-Thủ tục chấm dứt hợp đồng do hết tuổi lao động - Thủ tục thành lập công ty cổ phần

(Dân trí)-Thủ tục thành lập công ty TNHH - Thủ tục xin giấy phép lao động cho người nước ngoài tại Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục mua bán, sát nhập doanh nghiệp - Thủ tục đơn phương xin ly hôn

(Dân trí)- Điều kiện việt kiều được mua nhà Việt Nam - Thủ tục giải thể doanh nghiệp

(Dân trí)- Thủ tục tặng, cho tài sản cho người thân -Thủ tục ly hôn với người nước ngoài

(Dân trí)- Điều kiện thành lập trường mầm non có vốn đầu tư nước ngoài -Thời hiệu khởi kiện về chia di sản thừa kế

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi trụ sở công ty cổ phần - Điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần tại các doanh nghiệp Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi vốn điều lệ công ty cổ phần -Thủ tục kết hôn với người nước ngoài

(Dân trí)-Thủ tục làm giấy phép tổ chức chương trình khuyến mại -Thủ tục Công chứng hợp đồng ủy quyền

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi cổ đông sáng lập công ty cổ phần - Chia tách thửa đất phải đảm bảo đủ các điều kiện nào?

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi tên công ty Trách nhiệm hữu hạn - Quyền chia thừa kế nhà đất

(Dân trí)-Thủ tục hủy bỏ hợp đồng công chứng - Quy định về trường hợp mất năng lực hành vi dân sự