1. Ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản: thông tin về quyền hoặc tạo ra quyền

Việc thực hiện một quyền đối với một vật có giá trị tiền tệ chỉ suôn sẻ khi tất cả mọi người đều tôn trọng quyền đó. Muốn được mọi người tôn trọng, điều kiện cần là quyền đó phải được mọi người biết đến. Theo quan niệm truyền thống, đăng ký bất động sản là biện pháp có tác dụng công bố sự tồn tại của một quyền đối với một bất động sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể của quyền thực hiện quyền ấy trong mối quan hệ với tất cả mọi người.

Khác với đăng ký hộ tịch, đăng ký tài sản và nói riêng là đăng ký bất động sản, có đối tượng không phải là một sự kiện hay một giao dịch, mà là một quyền đối với một tài sản, đối với một bất động sản (1): quyền sở hữu, quyền của chủ nợ nhận thế chấp, quyền về lối đi qua…

Trong điều kiện bản thân việc đăng ký là một giao dịch do người có quyền xác lập tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vấn đề đặt ra là, giao dịch ấy có mối quan hệ gì với cuộc sống pháp lý của quyền được đăng ký, cụ thể là đối với việc xác lập, chứng minh sự tồn tại của quyền đó. Các hệ thống pháp luật giải quyết vấn đề theo một trong hai cách:*

Hoặc, luật thừa nhận quyền được xác lập do hiệu lực của các giao dịch (mua bán, trao đổi…) hoặc các sự kiện pháp lý (thừa kế, hết thời hiệu…) hình thành trong khuôn khổ cuộc sống dân sự, việc đăng ký là một giao dịch đặc thù, mang tính chất thủ tục hành chính và chỉ có tác dụng thông tin, công bố công khai cho người thứ ba về sự tồn tại của quyền đã được xác lập đó.

Hoặc, luật xác định rằng chính việc đăng ký có tác dụng trực tiếp xác lập quyền. Trong trường hợp quyền được tạo ra, thì cho đến ngày đăng ký, quyền không tồn tại về mặt pháp lý. Trong trường hợp quyền đang tồn tại, thuộc về một người và nay được chuyển giao cho người khác, thì việc đăng ký có tác dụng xác nhận sự chuyển giao quyền từ người chuyển giao sang người nhận chuyển giao.

Tuỳ theo cách giải quyết vấn đề, các hệ thống pháp luật tổ chức và xác định cách vận hành bộ máy đăng ký cũng như hệ quả pháp lý của sự vận hành đó một cách thích ứng. Điều đó tạo ra sự khác biệt giữa các hệ thống.

2. Các hệ thống đăng ký tiêu biểu

Hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba

Hệ thống đăng ký này dựa trên ba nguyên tắc (2): 1. Giao dịch được đăng ký thì coi như được mọi người nhận biết; 2. Giao dịch không đăng ký thì coi như không được ai biết; 3. Các suy đoán này là không thể đảo ngược. Thực ra, việc đăng ký chỉ có ý nghĩa pháp lý đối với người thứ ba; còn đối với hai bên trong giao dịch, việc này không cần thiết và các nguyên tắc vừa nêu cũng không được áp dụng đối với các bên giao dịch: các bên tất nhiên biết rõ mình đã làm gì và phải chịu trách nhiệm về việc mình làm.

Hệ thống này dựa trên sự phân biệt giữa giá trị của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện được coi là căn cứ xác lập quyền và giá trị của thủ tục đăng ký quyền. Nếu thủ tục đăng ký không được thực hiện, quyền vẫn có thể được xác lập do hiệu lực của giao dịch hoặc của sự kiện ấy trong mối quan hệ giữa những người tham gia giao dịch. Một người bán nhà cho người khác và hợp đồng mua bán không được đăng ký. Quyền sở hữu nhà vẫn được chuyển cho người mua theo đúng hợp đồng; nhưng việc chuyển quyền đó chỉ có hiệu lực trong mối quan hệ giữa bên mua và bán; đối với người thứ ba, nhà vẫn thuộc về người bán (3) .****

Hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba không thể được sử dụng để trực tiếp chứng minh sự tồn tại của quyền. Đơn giản, việc chuyển giao một quyền được đăng ký, bởi vì việc chuyển giao trước đó cũng đã được đăng ký; người được chuyển giao được thừa nhận có quyền nếu chính người chuyển giao cũng được thừa nhận có quyền. Bởi vậy, trong trường hợp có tranh chấp về sự tồn tại của quyền, người ta phải đi ngược dòng đăng ký cho đến lần đăng ký đầu tiên và phải thẩm định giá trị pháp lý của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện đặt cơ sở cho việc đăng ký lần đầu đó. Thậm chí, về mặt lý thuyết, việc chứng minh phải được thực hiện bằng cách đi ngược thời gian cho đến khi gặp lại thời điểm mà tài sản được tạo ra hoặc khi tài sản được công nhận thuộc về một người do xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu (4) .**

Không có tác dụng xác lập quyền, nhưng hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba có thể giải quyết được sự cạnh tranh giữa hai quyền có cùng tính chất, đối với cùng một tài sản: trong trường hợp có hai người cùng một lúc tự xưng là chủ nợ có bảo đảm bằng quyền đối vật (ví dụ, quyền nhận thế chấp) đối với cùng một tài sản, thì người nào có quyền được đăng ký trước sẽ được ưu tiên thực hiện quyền của mình.***

Hệ thống đăng ký để xác lập quyền

Trong hệ thống này, chính việc đăng ký, chứ không phải giao dịch hay sự kiện pháp lý, có tác dụng tạo ra quyền. Các giao dịch, sự kiện pháp lý chỉ là điều kiện cần cho việc xác lập quyền; đăng ký là điều kiện đủ. Việc đăng ký thiết lập bằng chứng về sự tồn tại của quyền và bằng chứng này không thể bị đánh đổ bằng một án kiện, trừ một số trường hợp cá biệt.

Hệ thống đăng ký để xác lập quyền đòi hỏi cơ chế kiểm tra chặt chẽ cho phép ngăn chặn việc đăng ký quyền cho người không có quyền. Các giao dịch chuyển quyền phải được xác lập theo những điều kiện nghiêm ngặt về hình thức. Trong mọi trường hợp, người được hưởng phải làm đơn xin đăng ký kèm theo các tài liệu chứng minh việc xác lập quyền cho mình. Cơ quan đăng ký từ chối tiến hành đăng ký nếu các điều kiện cần không tồn tại hoặc không có đủ. Điều đó có nghĩa, trong điều kiện không có tranh chấp, cơ quan đăng ký phải thẩm định, đánh giá chất lượng pháp lý của giao dịch hoặc sự kiện có tác dụng xác lập quyền, theo các quy tắc của luật nội dung, trước khi quyết định tiến hành hay không tiến hành đăng ký quyền đó.

Khi được đăng ký, quyền được chính thức thừa nhận thuộc về người có tên trong sổ đăng ký. Người nào cho rằng việc đăng ký là không chính xác và gây thiệt hại cho mình, thì phải chứng minh điều đó trong khuôn khổ vụ khiếu kiện yêu cầu cải chính sổ địa bạ, một loại khiếu kiện rất phức tạp và khó khăn.**

Theo đúng logic của hệ thống, người chịu trách nhiệm chính trong công tác đăng ký phải là thẩm phán và cơ quan đăng ký là toà án (5) .

3. Quy định của pháp luật Việt Nam

Có một thời, Việt Nam áp dụng chế độ đăng ký nhằm xác lập quyền. Đó là thời kỳ của Sắc lệnh điền thổ ngày 21.7.1925 (6). Theo Điều 362 của Sắc lệnh, bằng khoán điền thổ (titre foncier) là bằng chứng duy nhất và tuyệt đối về quyền sở hữu đất và người đứng tên trên bằng khoán là chủ sở hữu được pháp luật thừa nhận một cách không thể đảo ngược. Không loại trừ khả năng cơ quan quản lý điền thổ phạm sai lầm và đăng ký quyền sở hữu đất cho người thực ra không phải là chủ sở hữu. Trong trường hợp này, người bị thiệt hại chỉ có quyền kiện cơ quan đăng ký bất động sản để yêu cầu bồi thường; còn quyền sở hữu đất vẫn thuộc về người có tên trong sổ đăng ký (Điều 364, 412, 413).

Được áp dụng trong thời gian không dài lắm, nhưng các quy định của Sắc lệnh điền thổ có vẻ được người Việt Nam tiếp nhận với thái độ rất tích cực. Bởi vậy, sau khi hệ thống pháp luật thuộc địa bị huỷ bỏ, các tư tưởng chủ đạo của chế độ này vẫn tiếp tục được gìn giữ trong dân cư. Điều đó giải thích sự quan tâm với thái độ tin tưởng của một bộ phận lớn dân cư đối với tác dụng bảo đảm của thủ tục đăng ký nhà đất: việc hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên và nhận “giấy hồng”, “sổ đỏ” tạo sự an toàn cho quyền sở hữu trong khung cảnh tiềm ẩn các nguy cơ tranh chấp, xung đột pháp lý.*

Thực ra, sự tin tưởng vào giá trị chứng minh của giấy hồng, sổ đỏ chỉ mang ý nghĩa tâm lý, bởi luật Việt Nam hiện hành chưa có giải pháp chính thức dứt khoát cho vấn đề quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập quyền. Nói rõ hơn, luật hiện hành chưa quy định chính thức thừa nhận giá trị chứng minh của việc đăng ký bất động sản đối với các quyền được đăng ký.

Có thể hiểu được sự do dự của người làm luật. Việc thừa nhận giá trị chứng minh chính thức và tuyệt đối hoặc gần như tuyệt đối của các giấy chứng nhận nhà, đất chỉ tỏ ra hợp lý và công bằng, khi hoạt động của cơ quan đăng ký bảo đảm được tính chính xác, khách quan: đăng ký quyền sở hữu cho một người không phải là chủ sở hữu tài sản đồng nghĩa với việc tước quyền sở hữu của chủ sở hữu đích thực.

Nhưng cũnh chính sự do dự đó đã khiến vai trò của hệ thống đăng ký bất động sản hiện hành đối với việc xác lập, công nhận các quyền đối với bất động sản trở nên mập mờ. Điều đó gây không ít khó khăn cho hoạt động áp dụng pháp luật.***

3.1. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Quyền sử dụng đất và các bất động sản gắn liền với đất có vẻ như không có mối liên hệ theo quy tắc “superficies solo cedit” nổi tiếng của Luật La Mã (7). Bởi vậy, về phương diện xác lập quyền, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các bất động sản gắn liền với đất có xu hướng xây dựng các mối quan hệ riêng với hệ thống đăng ký.***

3.1.1. Quan hệ giữa đăng ký quyền sử dụng đất và xác lập quyền sử dụng đất

Khung cảnh pháp lý: Trong logic của cơ chế xác lập ban đầu đối với quyền sử dụng đất được xây dựng trong Luật Đất đai hiện hành, thì vấn đề ý nghĩa của việc đăng ký quyền sử dụng đất đáng lý ra phải được giải quyết gọn nhẹ. Có thể hình dung:

1. Do hiệu lực của việc ngưng áp dụng không điều kiện pháp luật của các chế độ cũ mà khi hệ thống pháp luật mới được thi hành, không ai, trừ nhà nước, có quyền đối với đất. Chính nhà nước là người trao quyền sử dụng đất cho chủ thể nào đó của quan hệ pháp luật, thông qua việc giao đất hoặc cho thuê đất. Các giao dịch giao đất hoặc cho thuê đất, về phần mình, được đăng ký vào sổ địa chính và sau khi thủ tục đăng ký hoàn tất, người được giao đất hoặc người thuê đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Việc chuyển quyền sử dụng đất, dù theo hợp đồng hay bằng con đường thừa kế, đều được đặt dưới sự kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai và cũng phải được đăng ký vào sổ địa chính. Việc đăng ký bao gồm việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người sử dụng đất trước đó và việc cấp giấy chứng nhận mới cho người nhận chuyển nhượng.*****

Trong các điều kiện ấy, hoàn toàn có cơ sở để thiết lập quy tắc theo đó, quyền sử dụng đất được xác lập bằng việc đăng ký vào sổ địa chính. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là bằng chứng duy nhất và không thể tranh cãi về quyền sử dụng đất của người được cấp giấy.

Tuy nhiên, luật Việt Nam tỏ ra chưa sẵn sàng để tiếp nhận giải pháp này. Như đã biết, chế định quyền sử dụng đất chỉ mới được xây dựng trong luật Việt Nam hiện đại, trong khi phần lớn đất đai có thể khai thác được đã được các chủ thể của quan hệ pháp luật chiếm giữ từ rất lâu. Dưới các nền pháp luật trước đây, các vụ chiếm giữ ấy có thể có hoặc không có căn cứ hợp pháp. Việc áp dụng hệ thống pháp luật đất đai mới làm phát sinh vấn đề hợp thức hoá các trường hợp chiếm giữ này theo những điều kiện do pháp luật mới quy định. Những người chiếm giữ đất mà có đủ các điều kiện, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhưng cho đến khi việc hợp thức hoá cho kết quả thuận lợi, người chiếm giữ đất được tiếp tục sử dụng đất.

Ta nói rằng, người sử dụng đất mà chưa được chính thức hoá quyền của mình trong quan hệ với nhà nước là người có quyền sử dụng đất tiềm năng. Người có quyền sử dụng đất tiềm năng được thừa nhận có một số quyền của người sử dụng đất hợp pháp; thậm chí, trong một vài trường hợp (như khi cần thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nợ vay), còn được đồng hoá với người sử dụng đất hợp pháp. Tư cách người có quyền sử dụng đất tiềm năng chỉ được thừa nhận mặc nhiên trong thời kỳ áp dụng Luật Đất đai năm 1993, được chính thức ghi nhận về mặt pháp lý tại Luật Đất đai năm 2003 (Điều 50).***

** Mặt khác, không loại trừ khả năng việc hợp thức hoá quyền sử dụng đất của người chiếm giữ đất được thực hiện với sự nhầm lẫn và quyền sử dụng đất đã được đăng ký cho người không có đủ điều kiện do pháp luật quy định. Luật hiện hành thừa nhận rằng, người bị thiệt hại do việc thừa nhận sai lầm quyền sử dụng đất cho người khác có quyền kiện ra toà án để yêu cầu bảo vệ các quyền và lợi ích bị xâm hại của mình. Trên thực tế, người bị thiệt hại thường đồng thời là người có quyền sử dụng đất tiềm năng.

Bằng chứng ngoại tư pháp về quyền sử dụng đất: Thực tiễn giao dịch ngoại tư pháp có xu hướng coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như là bằng chứng chính thức và thuyết phục về quyền sử dụng đất. Mỗi khi cần thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền ngân hàng hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, người xuất trình được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ được thừa nhận là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với đất.

Tuy nhiên, người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là loại người duy nhất được thừa nhận có quyền sử dụng đất. Như đã nói, người sử dụng đất tiềm năng cũng có các quyền của người sử dụng đất hợp pháp. Quyền sử dụng đất tiềm năng, về phần mình, được chứng minh bằng các loại giấy tờ được liệt kê tại Điều 50 Luật Đất đai. Dẫu sao, tình trạng sử dụng đất tiềm năng chỉ có tính chất tạm thời, đến một lúc nào đó, người có quyền sử dụng đất tiềm năng phải trở thành người có quyền sử dụng đất chính thức bằng cách hoàn thành các thủ tục cần thiết để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (8).*****

Bằng chứng về quyền sử dụng đất trong trường hợp có tranh chấp: Một khi có tranh chấp, thì phải phân biệt tuỳ theo đã có hay chưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1. Trường hợp chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất, nghĩa là quyền sử dụng đất chưa bao giờ được đăng ký theo hệ thống mới, thì việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của uỷ ban nhân dân và Bộ Tài nguyên và môi trường (Luật Đất đai, Điều 136 khoản 2). Hệ thống đăng ký không đóng vai trò gì trong quá trình giải quyết tranh chấp. Thế nhưng, khi tranh chấp ngã ngũ và quyền sử dụng đất được thừa nhận cho một người, thì việc tiếp theo là đăng ký quyền sử dụng đất cho người đó. Thông thường, khi đã qua hai cấp giải quyết tranh chấp, quyền sử dụng đất được thừa nhận một cách dứt khoát cho người có tên trong sổ đăng ký. Trong khung cảnh của Điều 136 Luật Đất đai, có vẻ như người không thoả mãn đối với quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan hành chính có quyền kiện ra toà án. Tuy nhiên, trên thực tế, toà án hầu như không thụ lý án kiện phát sinh trong trường hợp này. Điều đó có nghĩa rằng, việc đăng ký quyền sử dụng đất trong trường hợp này thiết lập bằng chứng chính thức về quyền sử dụng đất cho người có tên trong sổ đăng ký (9).****

2. Trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Khoản 1, Điều 136 Luật Đất đai, trong trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà một bên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần đất tranh chấp, thì thẩm quyền giải quyết thuộc về toà án. Tất nhiên, khi giải quyết tranh chấp, toà án phải xem lại tính hợp pháp của các căn cứ đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Song, có vẻ như toà án chỉ tiến hành xem xét lại căn cứ của việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trình được các bằng chứng thuyết phục về quyền của mình. Điều đó có nghĩa, mỗi khi bị kiện thì tạm thời, bên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được miễn nghĩa vụ chứng minh (10). Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc nhiên có tác dụng suy đoán rằng, người có giấy chứng nhận là người có quyền sử dụng đất và người nào không thừa nhận điều đó thì phải chứng minh.*****

Xu hướng: Nói chung, quyền sử dụng đất tiềm năng, với tất cả sự mập mờ mang tính lịch sử của nó, đã làm xáo trộn các dự tính ban đầu của nhà nước liên quan đến việc thiết lập chế độ sở hữu và sử dụng đất đai mới. Sự ẩn, hiện vô chừng của quyền sử dụng đất tiềm năng đã làm ảnh hưởng đến chất lượng của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất và khiến cho người làm luật không đủ dũng cảm để khẳng định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bằng chứng duy nhất, tuyệt đối về quyền sử dụng đất.****

Trong quá trình hoàn thiện hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, người làm luật đứng trước hai phương án và phải chọn một.

Hoặc, tận dụng các lợi thế của một quyền mà sự xác lập ban đầu có nguồn gốc từ ý chí của nhà nước để thừa nhận rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bằng chứng tuyệt đối và không thể tranh cãi về quyền này. Muốn được vậy, thì phải loại trừ tận gốc các nguy cơ tranh chấp chứa đựng trong các quyền sử dụng đất tiềm năng bằng cách kiểm tra, thẩm định thật kỹ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngăn ngừa mọi sai sót trong việc thừa nhận quyền sử dụng đất cho một người có quyền sử dụng đất tiềm năng. Một cách hợp lý, hệ thống đăng ký này phải đặt dưới thẩm quyền của toà án. Nếu để việc đăng ký tại cơ quan hành chính, thì điều đó có nghĩa, cơ quan hành chính sẽ có trách nhiệm đồng thời có quyền thẩm định và ra những kết luận mang tính phán quyết tối hậu về chất lượng pháp lý của các giao dịch hoặc các sự kiện đặt cơ sở cho việc xác lập quyền. Điều đó trái với các nguyên tắc phân chia quyền lực trong tổ chức bộ máy nhà nước.

Hoặc, chấp nhận tiếp tục “sống chung” với các nguy cơ xung đột pháp lý giữa tư nhân gắn liền với quyền sử dụng đất tiềm năng. Trong trường hợp này, có thể để hệ thống đăng ký tiếp tục thuộc quyền kiểm soát của cơ quan hành chính: cơ quan hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở kết quả kiểm tra, thẩm định tích cực thu được theo khả năng; nếu có sai sót thì sửa. Tuy nhiên, ít nhất cũng có thể quy định chính thức rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiết lập sự suy đoán về quyền cho người có tên trên giấy đó và người nào bác bỏ điều này thì phải chứng minh trong khuôn khổ một án kiện trước toà án. Một quy định như thế có tác dụng hạn chế những vụ kiện tiến hành tuỳ thích, chỉ nhằm mục đích phá rối cuộc sống của người khác.****

3.1.2. Quan hệ giữa đăng ký nhà và xác lập quyền sở hữu đối với nhà

Tính chất độc lập của việc xác lập quyền sở hữu nhà so với quyền sử dụng đất: Luật Việt Nam hiện hành không thiết lập mối quan hệ vật chính – vật phụ giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (11). Bởi vậy, việc giải quyết vấn đề bằng chứng pháp lý về quyền sở hữu nhà được thực hiện độc lập với vấn đề bằng chứng về quyền sử dụng đất.

Đăng ký tạo lợi thế trong việc suy đoán về quyền? Cũng như đối với quyền sử dụng đất, không một văn bản nào trong luật viết giải quyết, bằng các quy tắc rành mạch và dứt khoát, vấn đề mối quan hệ giữa xác lập quyền sở hữu nhà và đăng ký quyền sở hữu nhà. Tuy nhiên, so với việc đăng ký quyền sử dụng đất, việc đăng ký quyền sở hữu nhà có sức thuyết phục cao hơn đối với người dân trong việc chứng minh sự tồn tại của quyền. Có lẽ, đó là do khác với quyền sử dụng đất, việc xác lập và lưu thông quyền sở hữu nhà vốn thuộc các nhóm quan hệ tư nhân.************

Pháp luật dân sự thừa nhận, việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; trong trường hợp mua bán tài sản thuộc loại đăng ký quyền sở hữu, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Bộ luật Dân sự (BLDS) Điều 439 khoản 2); hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 467 khoản 2) (12). Luật Hôn nhân và gia đình, khi giải quyết vấn đề thành phần cấu tạo của khối tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, đòi hỏi “trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng” (Điều 27 khoản 2). Đặc biệt, Khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở khẳng định giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật.

Từ các quy định trên, có thể nhận thấy xu hướng của người làm luật sử dụng hệ thống đăng ký như một công cụ kiểm soát việc xác lập, chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong lưu thông dân sự. Tất nhiên, chừng đó quy định chưa đủ để kết luận việc đăng ký có tác dụng chứng minh sự tồn tại tuyệt đối của quyền (13); song ít nhất, nếu người ta không tranh chấp về quyền với người chuyển nhượng, thì người nhận chuyển nhượng đã đăng ký được suy đoán là người có quyền. Hơn nữa, nếu có tranh chấp về quyền của người nhận chuyển nhượng, thì vấn đề mấu chốt sẽ là tính hợp pháp, hợp lệ của việc đăng ký cho người nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp các bằng chứng chống lại người có giấy chứng nhận tỏ ra có sức thuyết phục, thì trong logic của sự việc, bên cạnh việc chứng minh của người có giấy chứng nhận, cơ quan đăng ký phải giải trình trước toà án về cơ sở pháp lý của việc đăng ký: người bị kiện không đơn độc trong vụ kiện.*

Mặt khác, khi xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở do hiệu lực của các giao dịch hoặc do thừa kế, luật lại dựa vào chính các giao dịch, sự kiện dẫn đến việc chuyển quyền đó, chứ không dựa vào hệ thống đăng ký (khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở). Với các quy định ấy, thì việc đăng ký có vẻ chỉ còn mang ý nghĩa đối kháng với người thứ ba như trong luật của Pháp, chứ không thực sự có liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu nhà ở, đặc biệt là trong các trường hợp xác lập do hiệu lực của giao dịch hoặc do thừa kế. Tuy nhiên, với quy định của khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở, có thể tin rằng, việc chuyển quyền sở hữu theo khoản 5 Điều 93 chỉ hàm nghĩa chuyển giao tư cách, danh nghĩa chủ sở hữu (14). Chính việc đăng ký mới giúp cho quyền sở hữu bao hàm các quyền năng thực tại của chủ sở hữu trong quan hệ với tất cả mọi người. Cũng cần nhắc lại rằng, tất cả những điều được rút ra đó, trong khung cảnh của luật thực định, được thừa nhận với điều kiện quyền sở hữu thực sự tồn tại.**********

Nói chung, việc xây dựng mối quan hệ giữa đăng ký và xác lập, công nhận quyền sở hữu nhà, ngay cả trong trường hợp chất lượng của hệ thống đăng ký đạt đến mức hoàn hảo nhất, cũng chỉ nên dừng lại ở mức độ dùng việc đăng ký để suy đoán về quyền. Khác với đất, nhà có thể thay đổi cấu trúc vật chất; nếu thừa nhận giá trị tuyệt đối của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, thì mọi thay đổi cấu trúc vật chất của nhà đều trở nên bất hợp pháp do không phù hợp với giấy chứng nhận đang lưu hành ở thời điểm việc thay đổi cấu trúc diễn ra.*

3.2. Quan hệ giữa đăng ký quyền và xác lập các quyền đối vật khác

Có hay không các quyền đối vật khác? Có vẻ như khái niệm quyền đối vật, quyền đối nhân không phải là một phần của học thuyết pháp lý chính thống ở Việt Nam. BLDS có khái niệm quyền tài sản, nhưng khái niệm ấy được dùng để đối trọng với khái niệm tài sản hữu hình (15) . Đôi lúc, luật ghi nhận quyền nào đó mà, trong luật của các nước, mang tính chất đối vật (được thực hiện trực tiếp trên một vật mà không cần sự hỗ trợ của người khác), nhưng rồi lại xây dựng quyền theo khuôn mẫu quan hệ nghĩa vụ giữa hai con người. Ví dụ điển hình là quyền về lối đi qua trong luật dân sự (16) .

Quyền đối với di sản thờ cúng là một quyền đặc biệt được thực hiện trực tiếp trên một loại tài sản đặc biệt, cũng mang đầy đủ tính chất quyền đối vật, nhưng cũng bị đối xử như loại quan hệ nghĩa vụ trong khung cảnh của luật thực định. Thậm chí, có những quyền đáng lý phải được xác lập theo logic của khoa học luật, nhưng do cách giải quyết vấn đề của người làm luật không đi theo logic mà cuối cùng quyền đã không thể ra đời; thay vào đó là một tập hợp rối rắm các quan hệ pháp lý. Ví dụ như quyền của chủ nợ nhận thế chấp đối với bất động sản (17) .

Trong luật của các nước, người thế chấp (nói chung, người xác lập biện pháp bảo đảm đối vật) không phải là người có trách nhiệm trả nợ do tư cách người thế chấp của mình. Nói rõ hơn, người thế chấp xác lập giao dịch thế chấp tài sản; do hiệu lực của giao dịch thế chấp mà tài sản ở trong tình trạng được thế chấp và chính tình trạng này, chứ không phải con người, là sự bảo đảm đối với việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Tình trạng này gắn với tài sản chứ không phải với con người. Và cũng vì tình trạng bảo đảm gắn với tài sản chứ không phải với con người, mà biện pháp bảo đảm có tác dụng xác lập một quyền đối vật của chủ nợ đối với tài sản. Quyền đối vật ấy cho phép chủ nợ được quyền ưu tiên bán tài sản để thu tiền trừ nợ, bất kể tài sản đang thuộc về ai. Cũng vì việc thay đổi tư cách chủ sở hữu không làm ảnh hưởng đến quyền của chủ nợ nhận thế chấp, mà tài sản đang thế chấp vẫn được chuyển nhượng tự do.

Người soạn thảo các quy định về thế chấp không suy nghĩ theo logic đó. Cuối cùng, việc thế chấp trong luật Việt Nam hiện hành có tác dụng xác lập quan hệ giữa người thế chấp và người nhận thế chấp tương tự như quan hệ giữa người bị hạn chế năng lực hành vi và người đại diện của mình.***

Đăng ký gì và có ý nghĩa gì? Ngoài quyền sở hữu đối với một số tài sản và quyền sử dụng đất, hệ thống đăng ký hiện hành chỉ được tổ chức đối với giao dịch bảo đảm. Đăng ký giao dịch bảo đảm, đối tượng đăng ký có vẻ là giao dịch chứ không phải là quyền phát sinh từ giao dịch đó. Bản thân các quyền này, như đã biết, cũng rất mập mờ.

Về tác dụng, việc đăng ký có giá trị pháp lý đối với người thứ ba (khoản 3 Điều 323 BLDS). Thế nhưng, nội hàm của cụm từ “có giá trị đối với người thứ ba” lại không được làm rõ. Đáng lý ra, nếu coi việc đăng ký như một biện pháp thông tin, thì phải áp dụng nguyên tắc thứ nhất của hệ thống đăng ký để đối kháng theo đó “giao dịch được đăng ký coi như được mọi người nhận biết”. Việc đăng ký tự nó mang ý nghĩa công bố và tất cả những ai xác lập giao dịch có liên quan đến tài sản đều buộc phải biết sự hiện hữu của các quyền được đăng ký. Người nhận thế chấp sau có nghĩa vụ phải tự mình tìm hiểu về sự hiện hữu của các thế chấp trước đó đã được đăng ký, cũng như của các quyền đối vật khác; chủ sở hữu tài sản không có nghĩa vụ phải “báo cáo” về việc này.*

Cần lưu ý rằng, trong điều kiện có hệ thống đăng ký, thì khi tài sản thế chấp được chuyển nhượng, người chuyển nhượng cũng không có nghĩa vụ thông báo cho người nhận chuyển nhượng về tình trạng pháp lý của tài sản, hay đúng hơn, người chuyển nhượng đã thông báo đầy đủ thông qua hệ thống đăng ký. Chính người nhận chuyển nhượng phải tham khảo các thông tin tại cơ quan đăng ký bất động sản để biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản và, trên cơ sở đó, quyết định chấp nhận hay không chấp nhận xác lập giao dịch chuyển nhượng.*

Nói riêng trường hợp chuyển nhượng một tài sản được thế chấp. Người nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp không phải là người thế chấp mới, thậm chí không phải là người thế chấp thay thế. Đơn giản, người này nhận một tài sản ở trong tình trạng được dùng để bảo đảm một nghĩa vụ nào đó và do vậy, phải tôn trọng quyền của chủ nợ được bảo đảm bằng giá trị của tài sản đó.

Người nhận chuyển nhượng càng không phải là người bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: nếu đã bán tài sản được thế chấp mà vẫn chưa thu đủ số nợ phải trả, thì chủ nợ phải tìm những người có trách nhiệm trả nợ mà đòi tiếp chứ không được đòi nợ ở người nhận chuyển nhượng.

Luật hiện hành đi theo con đường hoàn toàn khác. Người thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho người nhận thế chấp sau về sự tồn tại của vụ thế chấp trước; tài sản thế chấp chỉ có thể được chuyển nhượng với sự đồng ý của người nhận thế chấp. Sau khi tài sản thế chấp được chuyển nhượng, thì số phận của giao dịch thế chấp cũng bị thả nổi: có thể do hiệu lực của việc chuyển nhượng mà biện pháp thế chấp bị huỷ; nhưng cũng có thể tài sản tiếp tục được thế chấp và người nhận chuyển nhượng phải chấp nhận tình trạng đó như là một trong những điều kiện của việc chuyển nhượng. Với tất cả những điều trên, việc đăng ký chỉ còn là một thủ tục quan liêu, chứ không có ý nghĩa gì, bởi việc thông tin, công bố đã được thực hiện theo các kênh giao tiếp thủ công cổ xưa mà con người đã quen.*****

——————***

1. Hệ thống đăng ký quyền đối với tài sản là phát minh của người Hy Lạp và loại quyền đầu tiên được đăng ký không phải là quyền sở hữu mà là quyền của chủ nợ nhận thế chấp: Droit civil – Les biens. La publicité foncière, Cujas, Paris, 1998, số 650.

2. P. Malaurie và L.Aynès, sđd, số 1201.

3. Tuy nhiên, luật của Pháp, áp dụng hệ thống đăng ký này, nói rằng nếu người thứ ba biết hoặc buộc phải biết giao dịch đã được xác lập, thì việc chuyển quyền sở hữu cũng có hiệu lực đối với họ, dù hợp đồng mua bán không được đăng ký. Xem P. Malaurie và L. Aynès, sđd, số 1221.

4. Trên thực tế, không có trường hợp nào mà việc dựng lại lịch sử của một bất động sản được thực hiện hoàn hảo. Đến lúc nào đó, người ta không còn biết đi đâu, làm gì, để chứng minh, do mọi chuyện đều chìm trong bóng tối của sự quên lãng. Bởi vậy, người ta nói rằng, bằng chứng tuyệt đối về quyền sở hữu trong hệ thống đăng ký để đối kháng là bằng chứng quái quỷ (probatio diabolica).

5. Như ở Đức. Xem M. Fromont và A. Rieg, Introduction au droit allemand, T. III, Cujas, Paris, 1991, tr. 165 và kế tiếp. ở úc, hệ thống đăng ký Torrens, có tác dụng xác lập quyền, là một phần của bộ máy hành chính công, chứ không thuộc Toà án. Thế nhưng, đó là vì tất cả các đăng ký ban đầu đều có nguồn gốc từ việc nhà nước tiến hành phân phối hành chính đất đai vô chủ (nghĩa là thuộc sở hữu nhà nước) cho tư nhân để khai thác.

6. Sắc lệnh này được áp dụng trước hết tại các tỉnh thuộc Nam Kỳ và từ năm 1937 tại Hà Nội và Hải Phòng. Một sắc lệnh có cùng nội dung được ban hành ngày 29.3.1939, áp dụng trên toàn lãnh thổ Bắc Kỳ từ năm 1940.

7. Theo nguyên tắc superficies solo cedit, nếu không có thoả thuận khác, thì các tài sản gắn liền với đất mặc nhiên thuộc sở hữu của người có quyền sở hữu đất. Luật của Pháp, Đức chấp nhận nguyên tắc này, trong khi luật của ý, Nhật thì không. Xem, cùng tác giả, Rapport général sur la propriété des sols, trong công trình nhiều tác giả của Hội Henri Capitant, La Propriété, L.G.D.J, Paris, 2006.

8. Theo Nghị định số 181-2004-NĐ-CP ngày 29/10/2004 Điều 184, từ ngày 01/01/2007, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy tờ duy nhất cho phép người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến đất do mình sử dụng. Về mặt lý thuyết, sau ngày đó, quyền sử dụng đất tiềm năng chỉ còn được thừa nhận trong khuôn khổ thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, chứ không thể được viện dẫn nữa trong giao lưu dân sự.

9. Thế nhưng, điều đó không có nghĩa rằng, những lần đăng ký sau này cũng được coi là bằng chứng chính thức về quyền sử dụng đất của những người nhận chuyển giao quyền sử dụng đất: việc xác lập quyền sử dụng đất cho những người nhận chuyển nhượng sau này tuỳ thuộc vào chất lượng pháp lý của từng căn cứ xác lập.

10. Đây là chỉ kết quả của các phân tích lý thuyết. Người Việt Nam có vẻ chưa quen với luật chơi truyền thống trong tranh tụng, được xây dựng dựa theo lẽ phải. Bởi vậy, khi là đương sự trong một vụ tranh chấp, người ta thường được yêu cầu chứng minh cùng một lúc và đan xen với việc chứng minh của bên kia.

11. Theo BLDS Điều 236 khoản 3, khi một người sáp nhập tài sản là động sản của người khác vào tài sản là bất động sản của mình, mặc dù đã biết hoặc phải biết tài sản đó không phải là của mình và cũng không được sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập, thì chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập có quyền yêu cầu người sáp nhập tài sản thanh toán giá trị tài sản của mình và bồi thường thiệt hại. Thế nhưng, có vẻ như trong trường hợp đặc thù này, việc thừa nhận quyền sở hữu đối với tài sản sáp nhập vào bất động sản cho người chủ sở hữu bất động sản không dựa vào logic của quan hệ vật chính – vật phụ mà chỉ dựa vào sự tiện lợi của giải pháp.

Người soạn thảo luật dường như quên mất, không dự kiến tình huống một người dùng vật liệu của mình để xây nhà trên đất thuộc quyền sử dụng của người khác. Nếu tình huống này được dự kiến, và nếu khi đó, người làm luật nói rằng người chủ đất có quyền giữ lại căn nhà đó cho mình, thì có thể nói, đối với người làm luật, quyền sử dụng đất là vật chính.

12. Thực ra, không phải lúc nào luật Việt Nam cũng dựa vào việc đăng ký để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu một tài sản thuộc loại phải đăng ký. Theo BLDS Điều 636, thì kể từ thời điểm mở thừa kế, người thừa kế có các quyền và nghĩa vụ tài sản do người chết để lại. Điều này có nghĩa rằng, quyền sở hữu đối với tài sản của người có di sản được chuyển ngay lập tức cho người thừa kế ở thời điểm mở thừa kế, bất kể tài sản có hay không có đăng ký quyền sở hữu.

13. Theo Điều 15 Luật Nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp trên cơ sở xem xét một hồ sơ có các tài liệu chứng minh quyền sở hữu đối với nhà của người xin cấp giấy chứng nhận. Luật không quy định trách nhiệm của cơ quan chức năng thẩm định giá trị chứng minh của các tài liệu. Vả lại, người nào không thừa nhận quyền sở hữu của người có giấy chứng nhận vẫn có quyền kiện ra toà án để tranh chấp về quyền đó. Bởi vậy, có thể nói, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là cơ sở của việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu với điều kiện các quyền và nghĩa vụ ấy tồn tại.

Dẫu sao, Luật Nhà ở cũng quy định khá mạnh về mối quan hệ giữa đăng ký và quyền, Luật Đất đai không có quy định tương tự đối với quyền sử dụng đất.

14. Thực ra, việc công chứng có tác dụng làm xác thực giao kết giữa các bên, chứ không đánh dấu thời điểm giao kết. Nói rõ hơn, giao dịch được công chứng sẽ có tính xác thực vào ngày nó được xác lập chứ không phải vào ngày được công chứng. Trong logic quan hệ đó giữa công chứng và giao dịch, đáng lý phải thừa nhận rằng việc chuyển quyền sở hữu được thực hiện vào ngày xác lập giao dịch, không phải vào ngày công chứng.

15. Xem: cùng tác giả, Cần xây dựng lại khái niệm về quyền tài sản trong luật dân sự, Tạp chí NCLP, số tháng 3/2005.

16. Trong khung cảnh của luật thực định, người ta có vẻ không hình dung được quyền về lối đi qua là một quyền đối vật và là quyền do một người thực hiện trực tiếp trên bất động sản của người khác. Bởi vậy mới có chuyện một chủ bất động sản ở Hà Nội không cho phép chủ bất động sản bị vây bọc mở lối đi qua trên bất động sản của mình, với lý do mình không có nghĩa vụ gì đối với việc bảo đảm cho người khác khai thác, sử dụng bất động sản của họ. Chính các cơ quan nhà nước, khi trả lời phỏng vấn của báo chí, cũng tỏ ra không hiểu tranh chấp này là gì và ai là người có thẩm quyền giải quyết.

17. Luật bảo đảm nghĩa vụ hiện hành luôn nhầm lẫn người bảo đảm nghĩa vụ với người có nghĩa vụ. Thực ra, trong trường hợp bảo đảm đối vật, khái niệm người bảo đảm không tồn tại: chính tài sản được chỉ định là vật bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, còn giữa chủ sở hữu tài sản được chỉ định đó và chủ nợ có bảo đảm không có quan hệ bảo đảm. Bởi vậy, nếu người thế chấp đồng thời là người có nghĩa vụ được bảo đảm, thì trong trường hợp tài sản bảo đảm không đủ để thực hiện nghĩa vụ, người này phải thực hiện phần còn lại với tư cách người có nghĩa vụ, chứ không phải với tư cách người bảo đảm nghĩa vụ; nếu người thế chấp không đồng thời là người có nghĩa vụ, thì trong trường hợp tài sản thế chấp không đủ để thực hiện nghĩa vụ, người có nghĩa vụ phải thực hiện phần còn lại, người thế chấp không phải bận tâm đến việc đó.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP

Tham khảo các bài viết tư vấn báo dân trí của các luật sư:

(Dân trí)-Thủ tục chấm dứt hợp đồng do hết tuổi lao động - Thủ tục thành lập công ty cổ phần

(Dân trí)-Thủ tục thành lập công ty TNHH - Thủ tục xin giấy phép lao động cho người nước ngoài tại Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục mua bán, sát nhập doanh nghiệp - Thủ tục đơn phương xin ly hôn

(Dân trí)- Điều kiện việt kiều được mua nhà Việt Nam - Thủ tục giải thể doanh nghiệp

(Dân trí)- Thủ tục tặng, cho tài sản cho người thân -Thủ tục ly hôn với người nước ngoài

(Dân trí)- Điều kiện thành lập trường mầm non có vốn đầu tư nước ngoài -Thời hiệu khởi kiện về chia di sản thừa kế

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi trụ sở công ty cổ phần - Điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần tại các doanh nghiệp Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi vốn điều lệ công ty cổ phần -Thủ tục kết hôn với người nước ngoài

(Dân trí)-Thủ tục làm giấy phép tổ chức chương trình khuyến mại -Thủ tục Công chứng hợp đồng ủy quyền

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi cổ đông sáng lập công ty cổ phần - Chia tách thửa đất phải đảm bảo đủ các điều kiện nào?

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi tên công ty Trách nhiệm hữu hạn - Quyền chia thừa kế nhà đất

(Dân trí)-Thủ tục hủy bỏ hợp đồng công chứng - Quy định về trường hợp mất năng lực hành vi dân sự