Tại bài viết này chúng tôi không bình luận sâu về những giao dịch mà mục đích trong sáng và tuân thủ đầy đủ về mặt hình thức của pháp luật . Chúng tôi muốn đề cập tới những giao dịch mang động cơ mục đích không trong  sáng mà hiện nay chiếm đa số trong các hợp đồng thế chấp do người được uỷ quyền ký để bảo đảm cho người thứ ba.

Như các phương tiện thông tin đại chúng gần đây có đăng và phản ánh rất nhiều các vụ mượn sổ đỏ, nhờ ký uỷ quyền mà người dân có nguy cơ mất trắng nhà đất của mình trong toàn quốc mà đặc  biệt xảy ra rất nhiều trên địa bàn Hà Nội.

Theo đánh giá chúng tôi phân loại thành hai loại trường hợp chủ yếu xảy ra trong thực tế:

Loại điển hình thứ nhất: của giao dịch này là một người mượn sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất) của một người quen, người thân thích rồi dùng nó để đảm bảo tại ngân hàng đồng thời nhờ chỉnh chủ sở hữu ký uỷ quyền cho người đó. Người đi mượn sổ chính là người được uỷ quyền (có yếu tố định đoạt) mang đi thế chấp cho ngân hàng và đảm bảo cho chính khoản vay của mình.

Loại điển hình thứ hai: là chính những người dân có nhu cầu vay tiền nhưng không hiểu biết để có thể trực tiếp đến các tổ chức tín dụng làm thủ tục vay hoặc họ là người không có đủ điều kiện hoặc quan hệ để vay tiền. Chính vì vậy họ phải thông qua cò mồi hoặc một đơn vị trung gian dịch vụ để vay tiền (người thứ 3). Để được vay tiền của người thứ 3 này, họ yêu cầu chủ sở hữu phải ký một hợp đồng uỷ quyền (có điều khoản định đoạt) cho họ để họ thay mặt đi vay tiền rồi sẽ cho chủ sở hữu tài sản vay lại. Tuy nhiên đối với những giao dịch này tiềm ẩn hầu hết các rủi ro cho chủ sở hữu, bời vì người thứ 3 luôn luôn vay từ ngân hàng gấp nhiều lần số tiền mà họ cho lại chính chủ sở hữu vay và dùng chính tài sản của chủ sở hữu để đảm bảo toàn bộ nghĩa vụ cho khoản vay của họ. Đến thời hạn phải thanh toán toàn bộ khoản vay, người thứ 3 rũ bỏ trách nhiệm không thanh toán cho ngân hàng và hậu quả về mặt pháp lý tổ chức tín dụng sẽ siết tài sản của chủ sở hữu và chủ sở hữu có nguy cơ trắng tay bị đẩy ra khỏi ngôi nhà của chính mình.

Thực tế có những chủ sở hữu vì không muốn mất đi ngôi nhà, mảnh đất gắn liền với dòng họ, ông bà bố mẹ  của mình đã phải ngậm đắng nuốt cay đi vay mượn, bán tài sản khác lấy tiền để chuộc lại ngân hàng với khoản tiền rất lớn mà người thứ 3 đã vay.

Tuy nhiên như chúng tôi đã đề cập phần trên vì đây là những giao dịch không trong sáng nên chúng có một số điểm yếu chết người về mặt pháp lý mà Ngân hàng (tổ chức tín dụng) người thứ 3, chủ sở hữu không ngờ tới chính là các quy định của Bộ luật Dân sự về vấn đề đại diện theo uỷ quyền mà những người vận dụng nó còn chưa hiểu thấu đáo. Đây chính là một nút gỡ cho chủ sở hữu- những người nhẹ dạ, không hiểu biết, nạn nhân của người thứ 3 có cơ may lấy lại được tài sản hợp pháp của mình.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự tại điều 139 khoản 1 quy định:

1.         “Đại diện là việc một người (sau đây gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện.”

Theo tinh thần của K1 điều 139 quy định để nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của người uỷ quyền. Tức là người được uỷ quyền có quyền làm tất cả những gì mà mình được uỷ quyền kể cả quyền tối cao nhất là định đoạt tài sản, tuy nhiên tất cả những hành vi này phải đáp ứng tiêu chí đó là phải vì lợi ích của người uỷ quyền (chủ tài sản) chứ không phải là khi được uỷ quyền rồi thì anh muốn làm gì thì làm mà không cần quan tâm tới lợi ích của chủ sở hữu. Đây chính là một trong những cơ sở quan trọng mà chủ sở hữu có thể vận dụng để có thể thu hồi được tài sản hợp pháp của mình.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự tại điều 144  Phạm vi đại diện có quy định:

2.         “Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Quy định tại K5 điều 144 cũng  là một trong những căn cứ trong trường hợp người thứ 3 (người được uỷ quyền) lại đem tài sản được uỷ quyền mang thế chấp cho ngân hàng (tổ chức tín dụng) để đảm bảo cho khoản vay của chính người thứ 3 hoặc cho pháp nhân mà người thứ 3 làm đại diện (tư cách giám đốc, tổng giám đốc). Trường hợp này trong thực tế xảy ra cũng rất nhiều, nhất là đối với các chủ sở hữu đi nhờ hoặc vay tiền từ các công ty dịch vụ, và chính giám đốc hay tổng giám đốc các công ty dịch vụ này chính là người thứ 3 (người được uỷ quyền) mang tài sản đi thế chấp ngân hàng.

Từ những phân tích trên chúng ta có thể tìm ra được giải pháp về mặt pháp lý cho những trường hợp đã xảy ra trong thực tế có các điều kiện như trên và đây có thể là giải pháp và cơ hội cho chủ sở hữu khi giải quyết tranh chấp tại toà án để thu hồi được tài sản hợp pháp của mình. Đồng thời cũng giải quyết được một phần bức xúc thực trạng xã hội hiện nay đối với những người dân nghèo, những người không hiểu biết bị lạm dụng bởi những người trung gian, cò mồi có tâm địa bất minh.

Tham khảo các bài viết tư vấn báo dân trí của các luật sư:

(Dân trí)-Thủ tục chấm dứt hợp đồng do hết tuổi lao động - Thủ tục thành lập công ty cổ phần

(Dân trí)-Thủ tục thành lập công ty TNHH - Thủ tục xin giấy phép lao động cho người nước ngoài tại Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục mua bán, sát nhập doanh nghiệp - Thủ tục đơn phương xin ly hôn

(Dân trí)- Điều kiện việt kiều được mua nhà Việt Nam - Thủ tục giải thể doanh nghiệp

(Dân trí)- Thủ tục tặng, cho tài sản cho người thân -Thủ tục ly hôn với người nước ngoài

(Dân trí)- Điều kiện thành lập trường mầm non có vốn đầu tư nước ngoài -Thời hiệu khởi kiện về chia di sản thừa kế

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi trụ sở công ty cổ phần - Điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần tại các doanh nghiệp Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi vốn điều lệ công ty cổ phần -Thủ tục kết hôn với người nước ngoài

(Dân trí)-Thủ tục làm giấy phép tổ chức chương trình khuyến mại -Thủ tục Công chứng hợp đồng ủy quyền

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi cổ đông sáng lập công ty cổ phần - Chia tách thửa đất phải đảm bảo đủ các điều kiện nào?

(Dân trí)-Thủ tục thay đổi tên công ty Trách nhiệm hữu hạn - Quyền chia thừa kế nhà đất

(Dân trí)-Thủ tục hủy bỏ hợp đồng công chứng - Quy định về trường hợp mất năng lực hành vi dân sự

Liên kết Xem thêm + trao đổi:

Là một trong những Công ty luật có đội ngũ Luật sư đông đảo và hoạt động trong nhiều lĩnh vực, chúng tôi tư vấn và tham gia với vai trò luật sư, người đại diện khi khách hàng Ly hôn tư vấn các vấn đề liên quan tới  thủ tục ly hôn - ly hôn đơn phương,  Tranh chấp quyền nuôi con -  Phân chia tài sản, Chúng tôi tham gia hoà giải và tư vấn.

Lĩnh vực đất đai, chúng tôi có các hoạt động tư vấn như:sang tên sổ đỏ , tư vấn luật đất đai ngoài ra lĩnh vực lao động, chúng tôi có các bài viết tư vấn luật lao động trên các phương tiện báo, website..

Lĩnh vực doanh nghiệp và đầu tư, chúng tôi có các luật sư giỏi tham gia Tư vấn đầu tư , tư vấn đầu tư nước ngoài tại việt nam là một hoạt động thu hút nguồn vốn đầu tư, vì vậy việc tư vấn tốt sẽ mang lại nhiều giá trị tư vấn luật đầu tư

Dịch thuật là một hoạt động bao gồm việc luận giải ý nghĩa của một đoạn văn trong một ngôn ngữ nào đó - văn nguồn - và chuyển sang một ngôn ngữ khác,  Dịch thuật công chứng.

Luật sư Phạm Xuân Dương

Công ty Luật TNHH Đại Việt