Theo thông tin bạn Tuấn Hữu nêu, việc anh trai bạn dùng sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) của gia đình, giao cho người khác để vay tiền của họ thì không phải là giao dịch cầm cố tài sản. Theo Điều 326 Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS), “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.” Ở đây, không có việc giao tài sản cho bên vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ nên không thể gọi là cầm cố tài sản. Việc làm của anh trai bạn có thể được hiểu là dùng sổ đỏ để thế chấp vay tài sản.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 342, BLDS “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”

Theo quy định tại Điều 715, 717, 719, BLDS và khoản 1, Điều 130 Luật đất đai, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, và hợp đồng đó phải được lập bởi đúng chủ thể có quyền và phải được công chứng mới có giá trị pháp lý.

Cụ thể, Điều 715, BLDS quy định “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.”   

Như vậy, về chủ thể bên thế chấp trong trường hợp này phải là người có quyền sử dụng đất mới được đem quyền sử dụng đất đó để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự (ở đây là vay tiền) đối với bên nhận thế chấp. Anh trai của bạn không có toàn quyền sử dụng được ghi trong sổ đỏ nên không thể dùng sổ đỏ để thế chấp vay tiền được. Nếu là tài sản của hộ gia đình phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình mới được thực hiện giao dịch dân sự.

Về hình thức giao dịch, theo điểm a, khoản 1, Điều 130 Luật Đất đai, “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Đồng thời, theo Điều 130 Luật Đất đai, điểm a, khoản 1, Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Từ nội dung các quy định được viện dẫn ở trên, đối chiếu với việc dùng sổ đỏ của anh trai bạn thì có thể thấy giao dịch dân sự giữa anh trai bạn với người cho anh bạn vay tiền là giao dịch được thực hiện trái với quy định của pháp luật. Gia đình bạn hoặc anh trai bạn có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự giữa anh trai bạn và người đang giữ sổ đỏ của gia đình bạn là giao dịch dân sự vô hiệu.

Người đang giữ sổ đỏ của gia đình bạn trong trường hợp này không có quyền chuyển nhượng đất của gia đình bạn cho người khác bằng bất cứ hình thức nào, vì họ không có quyền sử dụng đối với mãnh đất đó.

Trong trường hợp này, do sổ đỏ gia đình bạn trên thực tế chưa bị mất mà bị người khác chiếm giữ một cách trái pháp luật, nên bạn không thể viện lý do mất sổ đỏ để cấp lại.

CÔNG TY LUẬT ĐẠI VIỆT

(Địa chỉ: Số 335 Kim Mã - Ba Đình - Hà Nội

Điện thoại: 04.3747 8888 - Email:  info@luatdaiviet.vn

Website: www.luatdaiviet.vn)